◎作者 | 孙不熟
◎来源 | 城市战争（sunbushu123）
今天是2020年的第二天，一个簇新的20年代已然启航。
在此特别感谢诸位对城市战争和孙不熟的支持，祝大家新年快乐，在新的一年，工作更出色，生活更出彩，创造更出新。
今天这篇文章，将对2020年的房价给出一个趋势分析，希望对你有用。
有关房价会不会涨？什么样的城市有前途？学区房、公寓、商铺、写字楼能不能买？买房如何选时机？这些常说常新的问题，也许能在本文找到一些答案。
利率还会降吗？低利率是大势所趋
昨天央行刚刚宣布全面降准0.5个百分点，而且是普遍降准，不是定向降准，此次共释放基础货币8000亿元。
事实上，从2019年8月开始，美联储开启近10年来首次降息之后，至少已有20多个国家的央行进入降息大军，全球新一轮货币宽松早已开启。
从趋势上看，全球各大经济体越来越依赖于“刺激”，低利率、零利率、负利率将长期存在，中国也难免被裹挟其中，降准、降息也是大势所趋。
中国目前的利率水平，已处在历史上罕见的低位，存贷款基准利率均处在2007年以来的最低水平。
再加上，中国的城镇化和人口红利也接近尾声，人们对借钱投资、超前消费也越来越谨慎，借钱的人少了，利率自然就低，过去20多年的日本就是这样。
长远来看，中国迟早也会进入低利率，甚至零利率、负利率的时代。
房价还会涨吗？利率在降，印钞速度也在降
降息会如何影响房价？这是很多人关心的。
有人说，货币宽松，会刺激房价上涨，这在过去是对的。过去10年，总共有两次房价暴涨，都有银根宽松的因素。
2008年的全球金融危机，央行在三个月内启动四次降息，再加上“4万亿计划”，共同推动了2009－2010年的房价高峰。2012到2015年的连续降息与楼市去库存政策，则推动了2016-2017年的房价高峰。
无论是国内还是国外，降息和房价都有强相关关系，这是经济规律。但最近两年，却出现了一种新情况，自2017年的房价高峰之后，货币其实仍然在宽松，但房价几乎纹丝不动，原因是什么？
一方面，房地产不允许作为短期刺激经济的手段，定向降息、定向降准越来越普遍。换句话说，房地产被锁死了，货币之水不能像以前那样流入这个市场了。
另一方面更重要，利率虽然在降，但印钞速度也在降，广义货币M2的增速从最高峰的20%左右已降至8%左右，2018年甚至降至7%以内。中央说“不搞大水漫灌”，不能仅看利率，还要看M2的增速。
从趋势上看，中国将持续呈现“低利率＋低速印钞”的双低状态。所以，低利率不一定会带来大幅度的通货膨胀，更多的是为了对冲M2的降速，达到一种新的平衡。
我认为，20年代，大城市特别是中心城市的房价还能涨，毕竟经济仍然在增长、货币也处在宽松周期，但上涨幅度肯定会逐年降低，最终回归到社会无风险利率水平，别指望像以前那样动辄翻倍。
毕竟，GDP增速、M2增速也在逐年降低，房价和这两个数据是有共振效应的。
什么样的城市有前途？“一省一城”时代来临
从趋势看，区域发展的平均主义已经放弃，中心城市及其构建的都市圈，越来越受到高层的认可，继续做强中心城市是应有之义。
必要时，只要中心城市需要，甚至可以优化行政区划配置，给中心城市扩容完全是有可能的，环大都市地区存在无限的可能。
一句话，优质资源将更多低集中到优势地区，中国城市的“强省会”格局会更加突出，除了东南沿海极少数省份，大部分省份会出现“一省一城”的格局。
我认为，20年代，买房一定要谨记两句话，一是“只有大城市才有房地产”，未来十年，大城市会比现在更强势。
二是“买房不出圈”，如果不买大城市，也要买大都市圈内的中小城市。
另外，海南的发展会有超大红利，但能不能从海南的房子赚到钱，就要打一个问号了。毕竟，海南在楼市调控上的可变性太强了。
买房如何选地段？记住三个资产圈
买房如何选地段，这几乎是一个永恒的话题，我之前写过多篇文章，认为中国绝大部分城市是单中心城市。针对一二线大中心城市，我们可以粗略地划出三个资产圈。
第一个圈的半径是10公里，我把它称之为“豪宅圈”。这个圈内聚集了城市最核心的就业、教育、医疗、文体、商业资源，是富人和改善型买家的首选区。
第二个圈的半径是30公里，我把它称之为“刚需圈”。10到30公里这个区间，优质的城市资源相对稀薄，房价也相对较低，但发达的轨道交通可以实现半小时直达核心区，刚需买家一定要坚守住这个底线。
第三个圈的半径是50公里，我把它称之为“投资圈”。30到50公里这个区间，基础设施大多处在乡镇水平，不适合白领上班族自住，但快速轨道交通仍然可以触达，存在农村变城市的较大潜能，是投资型买家可以接受的极限区间。如果超出这个极限区间来买房，可能要做好卖不出去的准备。
当然，有人可能会说上海、深圳、重庆、武汉这些城市是多中心结构，应该怎么买？其实，这些城市，与其说是多中心，不如说它们的市区变大了，和真正的多中心格局仍有距离。
学区房还会涨吗？买中等偏上
未来10年，人们对优质教育的渴求，不会减弱。不要指望优质教育资源能够实现均衡分布，这是不可能完成的任务，即使是欧美等发达国家，也存在“学区房“的现象。
从政策层面看，多校划片、电脑派位、租房上学等举措，会用来对冲公众对学区房的焦虑，政策可变性会越来越高，学区房的投资风险会越来越大。
我的建议是，如果一定要买，最好不要买全城瞩目的那种顶级名校（土豪随意），因为这类学校的学位，供求关系极为紧张，属于重点调控对象，政策不确定性很高，即使买到对口小区，也不一定能确保有学位。记住这句话，学区房从不刚性兑付。
应该买那种中等偏上的学区，这类学校的教育水平不差，能够确保普通人接受体面的教育，另一方面，这类学校的供求关系没有紧张到不可调和的地步，确定性好，价格也不会太高，升值潜力仍然有。
公寓要不要买？永远是次优选择
从政策趋势来看，很多城市对这类产品越来越不友好。一方面，不支持、不允许打擦边球，把商办用地拿来搞居住用途，开发商在宣传这类产品时，都不敢打居住牌。
有的城市甚至规定，商办物业面积不能低于300平米，或者小面积商办物业不允许修厕所，这简直是对公寓的精准打击。这都让公寓的居住价值大打折扣，从而影响其投资价值。
当然，也有一些城市，对公寓比较友好，允许这些类住宅产品，参与积分落户，甚至给予公办学位。这类公寓，除了土地性质和交易税费，实际上和住宅差别不大，价值需要重估。
另一方面，公寓作为一种商办物业，交易成本、持有成本都远高于住宅。比如，一套100万元的公寓，终于涨到200万，但升值的100万，可能需要拿60万来缴税，再加上杂七杂八的各种费用，几乎把升值那部分吃没了。
几乎所有公寓产品，都存在流动性差的问题，在二手市场卖不起价，只能靠租金来收回成本，但租金的涨幅是非常慢的，不像房价那样容易拉升。
我的建议是，相比住宅，公寓永远是次优选择。如果一定要买，最好买那种靠近写字楼集中区域的一手公寓（税费低），这种区域，办公人群多、住宅较少，租赁价值比较高。
另外，任何时候买公寓，都要做好长期持有的准备，得靠收租来慢慢回本，别指望挣快钱。
商铺能不能买？“一铺养三代”已成往事
从供应来看，很多城市的商铺是严重过剩的，包括购物中心商铺、社区商铺。
从租金看，包括上海、北京、杭州、南京等城市的购物中心铺租，已经多年不涨，甚至负增长。
一言以蔽之，商铺做的是流量生意，这让它受电商的冲击非常大，这是一种本质性的冲击，“一铺养三代”的历史已经翻篇，别再沉浸在这种梦里。
另外，商铺对地段极为敏感，甚至精确到米，同一条街，两个铺可能只隔200米，生意都大不相同。而写字楼和住宅就没有这么敏感，只要同在一个大片区，差别不会太大。
所以，如果你不是对一个片区非常熟悉，千万不要轻易入手。
写字楼呢？产业升级促进写字楼繁荣
写字楼的表现也比商铺要好一些。
这是最近5年上海甲级写字楼平均租金的变化情况：
数据来自高力国际
写字楼受电商的冲击小，再加上产业升级，这几年服务业大发展大繁荣，城市对写字楼的需求大幅提升。
比如我生活的广州，番禺、南沙、花都、增城这些外围区，在十年前，根本不存在像样的写字楼，但现在，这些区域都出现甲级写字楼，甚至出现写字楼集群了，这本质上都是需求推动的。
不过，购买写字楼，也要注意到，几乎每个大城市的写字楼都是过剩的，因为政府在土地出让时，普遍倾向于盖写字楼，而不是搞住宅，特别是一些沿江好地段，住宅用地几乎没有。
我的建议是，写字楼可以买，比商铺的风险小，但不要指望在租金上能有很大回报，毕竟写字楼租金是城市营商成本的核心组成部分，政府不会允许写字楼租金太高。
豪宅市场会怎样？顶豪只在5个城市卖得动
2019年，整个房地产市场，不是一般的冷，但有一类产品表现还不错，那就是豪宅。
特别是上半年，北上广深的千万级豪宅（一手）成交量同比去年放量增长，其中北京、上海的成交量翻倍，北京3000万以上豪宅的成交量甚至是去年同期的6倍。
原因是什么？我的看法是：
一方面，从2018年年底开始，不少城市的豪宅网签备案逐渐放开，购买力充分释放，再加上双合同现象消失，真实数据得以浮上水面。
第二，顶级豪宅是塔尖人群的小众市场，这类人群资金雄厚，而且融资渠道很多，购买力基本不受调控的影响，选在熊市入手，议价能力更强，有抄底的考量。
另外，当下实体经济难做，富人在资金上有避险需求，而占据城市核心位置的顶级豪宅，向来是配置大资金的不错选择。我有个观点，牛市买刚需、熊市买豪宅。
总体来说，豪宅是个局部性很强的市场，基本只在三大经济圈（长三角、珠三角、京津冀）才存在。除了三大经济圈，就只有青岛、厦门、三亚几个旅游城市还有一点市场。
如果是3000万以上的房子，基本只在上海、北京、深圳、广州、杭州这五个城市，才卖得动。其他城市也许有这个价位的房子，但不要指望在二手市场上容易出手。
什么才是好的买房时机？钱攒够了就买
面对不确定性，人们的第一反应是茫然。买房时机，是最多人关心的。
我的建议是，如果是刚需，钱攒够了就买，不需要关心买房时机，因为你还没有资格去关心这个问题。
对刚需来说，人生第一套房的首要价值是使用价值，自住、结婚、上学以及归属感、社交认同感，这些东西要比投资价值更重要。
当然，遇到楼市下行期，也的确存在“买了就跌”的现象，但老实说，没有几个人能真正抄到底，巴菲特都做不到。更何况，房子不是股票，只要你买得不是很差，过几年还是能涨回来的。
巴菲特从来不抄底，而是长期持有。
对投资者来说，资金不能低效使用，买房需要关心买入成本、资金成本和机会成本。
我的建议是，货币宽松的前夕或者初期买入，是最佳时机。因为这种时候，银行的额度会比较宽松，而且市场情绪还没有完全调动起来，买方的议价空间大，容易挖到笋。
